Методы расчета ставки капитализации.

Методы расчета ставки капитализации.

- способ прямой капитализации;

,

где V – цена объекта оценки; D – годичный доход от объекта оценки; R – ставка капитализации;

- способ связанных инвестиций:

Способ связанных инвестиций, либо техника вкладывательной группы. Если приобретение оцениваемого объекта делается с помощью собственных и заёмных средств, то рекомендуется рассчитывать ставку дисконтирования по последующей формуле:

R = m + (1 - m) ,

где m – толика Методы расчета ставки капитализации. заёмных средств в цены; – ставка капитализации для заемного капитала; – ставка капитализации для собственного капитала.

- способы определения ставки капитализации с учетом возмещения серьезных издержек:

А) Модель Инвуда

Каждогодний (каждомесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который должен к истечению срока t обеспечить скопление фонда возмещения ранее вложенного в Методы расчета ставки капитализации. бизнес капитала. Доход по мере получения вкладывается в тот же бизнес (с этим же риском, отражаемым в ставке дисконта i)

Б) Модель Хоскольда

Каждогодний (каждомесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который должен к истечению срока n обеспечить скопление фонда возмещения ранее вложенного в бизнес капитала. Доход по мере Методы расчета ставки капитализации. получения вкладывается на страхуемый банковский депозит либо в гособлигации по безрисковой ставке

В) Модель Ринга

Бизнес должен дополнительно равномерными толиками возмещать ожидаемую к истечению срока t цена применяемого имущества.

Литература.

1. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Деньги и статистика Методы расчета ставки капитализации., 2004. – 736 с.

2. Павлова И.А. Практика внедрения доходного подхода к оценке цены бизнеса: плюсы и недочеты / Новый институт. 2013. № 9. С – 22-25.

3. Новикова И.Я. Оценка бизнеса: Учебно-методический комплекс. - Новосибирск: НГУЭУ, 2008. — 128 с.

4. П.В. Карцев, А.А. Аканов Обзор практики внедрения доходного подхода к оценке бизнеса / Текст статьи, режим доступа Методы расчета ставки капитализации. - http://www.гугл.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0ahUKEwj3ofi3keXKAhUmz3IKHRSzAs0QFggbMAA&url=http%3A%2F%2Fwww.reacentre.ru%2Fdownload%2FIncomeApproachToBusinessValuation_QuestionsOfValuations_2012-2_FINAL.pdf&usg=AFQjCNH-p4IbWqmApaWqQ6aZH74WDL0eAw&bvm=bv.113370389,d.bGQ&cad=rjt

5. Якушев А.А. Оценка бизнеса Методы расчета ставки капитализации.: учебное пособие. Красноярск. 2007. – 173 с. / Режим доступа - http://www.гугл.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source =web&cd=1&ved= 0ahUKEwig-ZnzlOXKAhWomXIKHcsqDqsQFggbMAA&url=http%3A%2F%2Ffiles.lib.sfu-kras.ru%2Febibl%2 Fumkd%2F129%2Fu_course.pdf&usg=AFQjCNHa0r9HtZJ1GnWKHepYYpPcR2d4ww&bvm=bv.113370389,d.b Методы расчета ставки капитализации. GQ&cad=rjt

Контрольные вопросы

1. В чем заключается методология доходного подхода?

2. В чем заключается суть способа дисконтированных валютных потоков?

3. Перечислите главные этапы реализации способа дисконтированных валютных потоков.

4. В чем заключается суть способа капитализации валютных потоков?

5. Какие Вы понимаете способы расчета ставок дисконтирования?

6. Какие Вы понимаете способы расчета ставок Методы расчета ставки капитализации. капитализации?

7. Что такое валютный поток, и какие бывают виды валютных потоков?

8. В чем состоит модель Гордона?

Задачки.

1. Высчитайте валютный поток для собственного капитала конторы в 2015 году. Данные для расчета валютного потока, если свой обратный капитал компании в 2014 году составил 190 млн. руб.:

Показатель (в млн. руб.) Значение
Выручка
Операционные расходы Методы расчета ставки капитализации.
Амортизация
Прибыль до выплаты процентов и налогов
Расходы на выплаты процентов и налогов 27.5
Незапятнанная прибыль
Свой обратный капитал
Серьезные издержки
Валютный поток

2. Лекарственная компания АВС имеет в воззвании 1.13 миллиардов. обычных акций, торгующихся по стоимости 32 бакса за акцию. Балансовая цена её совокупной задолженности составляет 1.8 миллиардов. баксов (оцениваемая рыночная цена совокупной Методы расчета ставки капитализации. задолженности – 2 миллиардов. баксов). Балансовая цена собственного капитала равна 5.5 миллиардов. баксов. Кредитный рейтинг компании – ААА (наивысший), ставка налога на прибыль – 35%. Доходность муниципальных облигаций составляет 6.25%, спрэд облигаций ААА – 20 базовых пт. Вычислить средневзвешенную цена капитала[2].

3. Валовая выручка сельскохозяйственного предприятия «Рога и копыта» в 2015 году составила 450 млн. руб. Прибыль до уплаты процентов, налогов Методы расчета ставки капитализации. и амортизационных отчислений составила 27 млн. руб. В 2015 г. длительная задолженность предприятия достигнула 86 млн. руб. (процентная ставка 13% годичных), число акций в воззвании 25 млн. шт., рыночная котировка – 7.5 руб. за акцию. Коэффициент бета этой компании равен 1.2, рыночная премия за риск составляет 10%, ставка дохода по муниципальным облигациям – 11% годичных.

Ожидается, что компании получится умеренно понизить себестоимость Методы расчета ставки капитализации. собственной продукции (без учета амортизации) до уровня 89% выручки к концу 2020 года (2016 г. – 1-ый год прогнозного периода). Не считая того, в течение прогнозного периода выручка, амортизация (в 2015 г. – 20 млн. руб.) и финансовложения (в 2015 г. – 25 млн. руб.) будут расти на 6% в год; свой обратный капитал остается на уровне 7.5% выручки. С 2021 года темпы Методы расчета ставки капитализации. роста выручки и прибыли составят 3% в год. Процентная ставка по кредитам умеренно снизится до 10.5% к 2020 году; ставка налога на прибыль будет всё время составлять 24%.

Высчитайте рыночную цена компании на текущий момент времени.

4. Средняя незапятнанная прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, соста­вила в Методы расчета ставки капитализации. год в реальном выражении 380 000руб. Остаточная балансовая стои­мость активов конторы приравнивается 1 530 000руб. Начальная балансовая цена активов предприятия составила 2 300 000руб. Какую учитываю­щую опасности бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства?

Решение: Норма дохода, предъявляемая к доходам от такого же (и с той же Методы расчета ставки капитализации. мерой риска) бизнеса, который предприятие уже «умеет делать», может быть принята на уровне среднего дохода с ранее инвестированного в данный бизнес капитала. При всем этом достигнутый показатель «Доход на инвестированный капитал» жела­тельно рассчитывать применительно к средствам, вправду потраченным на приобретение подходящего для оцениваемого бизнеса имущества. Эти Методы расчета ставки капитализации. средства отражаются фактической ценой покупки соответственного имущества, по которой имущество ставится на баланс предприятия.

Таким макаром, норма дохода в этом случае может быть рассчитана как:

i = 380 000 / 2 300 000 = 0.165 (либо 16,5%).

5. Оценить длительный бизнес, способный приносить последующие де­нежные потоки:

- в наиблежайшие 15 месяцев с надежностью (по месяцам, в валютных единицах): 80; 85; 90; 95; 100; 100; 100; 100; 100; 100; 110; 110; 100; 90; 85;

- в предстоящем (точно Методы расчета ставки капитализации. предсказывать нереально) - приблизительно по столько же в течение неопределенно долгого периода времени.

Учитывающая опасности бизнеса рекомендуемая ставка дисконта (получена со­гласно модели оценки серьезных активов) - 72% годичных. Оценку произвести применительно к двум догадкам: (1) бизнес получится вести 15 месяцев (к примеру, поэтому, что в течение сих пор он будет оста­ваться прибыльным Методы расчета ставки капитализации.); (2) бизнес получится производить в течение неопределенно долгого периода времени (он будет оставаться прибыльным неопределенно длительно).

Решение: Месячная ставка дисконта равна 72% : 12 = 6%.

Применительно к первому предположению (когда остаточный срок tполезной жизни бизнеса ограничен и равен 15 месяцам) оценка может быть произведена:

· обыденным методом суммирования текущих стоимостей переменных буду­щих валютных потоков ДПt по Методы расчета ставки капитализации. ставке дисконта i;

· способом капитализации ограниченного во времени среднего ожидаемого де­нежного потока Аср.

Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого бизнеса осуществляется способом капитализации неизменного (на уровне среднего ожи­даемого) валютного потока, получаемого в течение неопределенно долгого времени.

Внедрение стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса формулы для определения Методы расчета ставки капитализации. его остаточной цены дает последующий итог:

PV = 80/(1 + 0,06) + 85/(1 + 0,06)2 + 90/(1 + 0,06)3 + 95/(1 + 0,06)+ 100/(1 + 0,06)5 + 100/(1 + 0,06)6 + 100/(1 + 0,06)7 + 100/(1 + 0,06)8 + 100/(1 + 0,06)9 + 100/(1 + 0,06)10 + 110/(1 + 0,06)11 + 110/(1 + 0,06)12 + 110/(1 + 0,06)13 + 90/(1 + 0,06)14 + 85/(1 + 0,06)15 = 927,0 (ден. ед.).

Капитализация неизменного дохода за 15 месяцев по модели Инвуда предпола­гает, что в качестве этого условно-постоянного дохода должен быть взят сред­ний за месяц из ожидаемых по 15 наиблежайшим месяцам валютных потоков:

Аср = (80 + 85 + 90 + 95 + 100 + 100 + 100 + 100 + 100 + 100 + 110 + 110 + 100 + 90 + 85)/15 = 96,33 (ден. ед.).

Согласно модели Инвуда в коэффициенте капитализации ограниченного Методы расчета ставки капитализации. во времени неизменного дохода и норма текущего дохода, и норма возврата капи­тала основываются на учитывающей опасности бизнеса месячной ставке дисконта i = 0,06. Оценка бизнеса тогда делается по рассматривавшейся выше фор­муле модели Инвуда и дает такую величину рыночной цены бизнеса (тут и выше могут быть применены номограммы функций сложного Методы расчета ставки капитализации. про­цента - см. подробнее в главе 9; капитализация неизменного дохода по модели Инвуда тождественна функции обыденного аннуитета по единице в течение 15 пе­риодов, домноженной на Аср единиц среднемесячного ожидаемого за 15 месяцев валютного потока):

=0.06/((1+0.06)^15 - 1) = 0.043

PV = 96.33 / (0.06 + 0.043) = 935 ден. ед.

Оценка рассматриваемого бизнеса способом капитализации неизменного дохода (на уровне среднемесячного валютного потока АсР Методы расчета ставки капитализации. = 96,33 ден. ед.), если при­нять, что этот доход можно получать неопределенно долгий период (гораз­до больше 15 месяцев), окажется равной:

PV = 96.33 / 0.06 = 1605.5 ден. ед.

6.Какую наивысшую стоимость можно ждать при продаже предприятия в настоя­щий момент, если в его бизнес-плане на­мечается, что через 4 года (продолжительность прогнозного периода) валютный поток предприятия выйдет Методы расчета ставки капитализации. на уровень 100 000 руб., а темп его прироста составит 3%. Бизнес предприятия является длительным. Рекомендуемая ставка дисконта - 25%.

Ответ: 192 667,0 руб.

7. Составьте календарь возврата инвестированной в бизнес суммы в 10 000 баксов по способу Ринга. Условия инвестирования: срок - 5 лет; ставка доходности инвестиций - 12% годичных.

Ответ: 3200, 2960, 2720, 2480, 2240, 1360.

8. Составьте календарь возврата инвестированной в бизнес суммы в 10 000 баксов Методы расчета ставки капитализации. по способу Инвуда. Условия инвестирования: срок - 5 лет; ставка доходности инвестиций - 12% годичных.

Ответ: 1574,10, 1762,99, 1974,55, 2211,50, 2476,88.

9. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его начальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Высчитать ставки капитализации по способу Ринга и Инвуда.

Решение.По способу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 5 лет) • 1/2 = 10%.

Rринга = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности Методы расчета ставки капитализации. инвестиций) = 0,22 (22%).

По способу Инвуда норма возврата капитала определяется методом умножения фактора фонда возмещения на процент утраты начальной Цены недвижимости.

50%-ная утрата • 0,1574097 = 0,07887.

Rинвуда = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

10.Толика собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12%; кредитпредоставлен на 25 лет; ставка дохода на свой капитал - 5%. Высчитать общую ставку капитализации.

Решение Методы расчета ставки капитализации.: а) ипотечная неизменная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годичных, - 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R = 0,7 • 0,127500 + 0,3 • 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 ( либо 10,42%).

11.Какова цена строения площадью 1200 м. кв. , сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а обычный помещений на данном рынке Методы расчета ставки капитализации. составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

Ответ: 243 000 баксов.


[1] Новикова И.Я. Оценка бизнеса: Учебно-методический комплекс. - Новосибирск: НГУЭУ, 2008. — 128 с.

[2] Оценка бизнеса: учебник / Под ред. Г.А. Грязновой, Ф.М. Федотовой. – М.: «Финансы и статистика». 2004. – 734 с.


metodi-realizacii-celej-i-resheniya-zadach.html
metodi-realizacii-socialnogo-proekta.html
metodi-registracii-zaryazhennih-chastic.html